مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه

در سالیان اخیر کشور ترکیه توانسته مشکلات اقتصادی خود را بواسطه ثبات سیاسی بهبود بخشد و در تلاش است تا در آینده ای نه چندان دور به یکی از 20 کشور صنعتی جهان تبدیل گردد. توسعه در بخش های کشاورزی ، صنایع ، ارتباطات ، گردشگری ،  خدمات بانکی و مالی و ساخت و ساز و پیمانکاری صورت گرفته و سرمایه گذاری های کلان خارجی را سرازیر ترکیه نموده است. همگام با توسعه بخش های مختلف نظام مالیاتی رشد و توسعه مناسبی پیدا نموده است.

از سویی دیگر تبلیغات مناسبی توسط دولت ترکیه صورت گرفته تا اقبال مردم جهان را به سرمایه گذاری در بخش مسکن را جلب کند. در این میان ایرانیان به دلیل نزدیکی و همسایگی با ترکیه رقابتی با بقیه مردمان جهان دارند تا به خرید ملک در ترکیه  و سرمایه گذاری در ترکیه مبادرت ورزند.

اگر شما هم از جمله افرادی هستید که مایل به خرید ملک در ترکیه هستید و یا اگر ملکی در این کشور دارید و به هر دلیل می خواهید ملک خود را به فروش برسانید ، ضروری است تا از قوانین مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه آگاه باشید. موسسه آرال گام در تلاش است تا با اارائه خدماتی از قبیل خرید خانه در ترکیه ، سرمایه گذاری در ترکیه و همچنین ثبت شرکت در ترکیه مسیر را برای متقاضیان این خدمات هموار کند. برای اگاهی از مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

سیستم مالیاتی ترکیه و مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه

برای مهار و کنترل تورم و نیز سامان بخشی به درآمدهای دولت نظام مالیاتی ترکیه بسیار دقیق عمل میکند. هر نود روز شهروندان موظف به تکمیل اظهارنامه های  مالیاتی هستند. پشتوانه اجرای درست چنین سیستمی حمایت نظام قضایی از این سیستم است و اگر کسی بخواهد در پرداخت مالیات کوتاهی کند سروکارش به دادگاه خواهد افتاد.با این حال مشوق های زیادی نیز جهت ترغیب پرداخت به هنگام مالیات در میان است.در قدم اول لازم است تا بدانیم که اصولا در ترکیه مالیات به چه چیزهایی تعلق می گیرد و میزان هر کدام چقدر است ، تا در قدم بعدی برسیم به آگاهی از مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه.

ترکیه یکی از رقابتی ترین نرخ های مالیات مشارکتی را در میان کشورهای عضو سازمان همیاری اقتصادی و رشد  (OECD) دارد. قوانین مالیاتی  ترکیه با استانداردهایی روشن، عینی و بین المللی تنظیم شده است. قوانین مالیاتی ترکیه را می توان در سه عنوان اصلی دسته بندی کرد :

مالیات بر درآمد

مالیات بر درآمد در قوانین مالیاتی ترکیه مالیات بر درآمدهای شخصی(حقیقی) و شرکت ها(حقوقی) است.

• مالیات بر درآمد شخصی :

درآمد اشخاص حقیقی مشمول مالیات بر درآمد شخصی است. درآمد عبارت است از مقدار خالص درآمدهای یک شخص حقیقی در یک سال تقویمی. درآمد یک فرد ممکن است شامل یک یا چند عنصر درآمدی زیر باشد:

1. درآمدهای کشاورزی
2. درآمدهای تجاری
3. حقوق و دستمزد
4. درآمدهای خوداشتغالی
5. سود سرمایه املاک و مستغلات (درآمد اجاره)
6. سود سرمایه اوراق بهادار (درآمدهای حاصل از سرمایه گذاری سرمایه)

2-1 مالیات شرکت ها(اشخاص حقوقی) :

اگر در ترکیه فعالیت هایی توسط شرکت ها یا همان اشخاص حقوقی انجام شود و درآمدی کسب گردد موظف به پرداخت مالیات هستند.

مودیان حقوقی که در قانون تعریف شده اند عبارتند از:

1. شرکت های سرمایه
2. تعاونی ها
3. مؤسسات اقتصادی عمومی
4. بنگاه های اقتصادی متعلق به انجمن ها و بنیادها
5. مشارکت های تجاری

نرخ این دسته از مالیات ها  بر سود تجاری در ترکیه برای سال 2022 23 % است.

مالیات بر هزینه ها

1-2 مالیات بر ارزش افزوده: که در ترکیه به نام (KDV) معروفست و اگر به صورت توریستی به ترکیه سفر می کنید با نگهداری فاکتورهای خرید و ارایه آن در فرودگاه به هنگام برگشت در باجه های مخصوص مبالغ معافیتی که شامل توریست ها می شود را دریافت کنید.

نرخ های مالیات بر ارزش افزوده به طور کلی اعمال می شود. 1٪، 8٪ و 18٪. کالاها و خدمات تجاری، صنعتی، کشاورزی و حرفه ای مستقل؛ کالاها و خدمات وارد شده به کشور و کلیه تحویل کالاها و خدمات تولید شده از طریق سایر فعالیت ها مشمول مالیات بر ارزش افزوده هستند.

بی شک پرکاربردترین نوع مالیات در ترکیه مالیات بر هزینه ها یا همان KDV است.

هنگامی که در ترکیه زندگی می کنید بارها اصطلاح KDV DAHILرا خواهید شنید یعنی مالیات داخل در قیمت است که به شما گفته شده است.

نرخ KDV بین 1 الی 23 درصد ارزش تمام هزینه شما هست.

روی هم رفته برای خرید های سوپرمارکتی 18 درصد و برای  ماشین های کرایه ای 23 درصد مالیات دریافت می گردد.

2-2  مالیات بر مصارف خاص که از آن تحت نام اختصاری (SCT)نام برده می شود

چهار گروه اصلی محصول مشمول این نوع مالیات با نرخ های متفاوت مالیاتی محاسبه می شوند:

• فرآورده های نفتی، گاز طبیعی، روان کننده ها، حلّال ها و مشتقات حلّال
• اتومبیل و سایر وسایل نقلیه، موتور سیکلت، هواپیما، هلیکوپتر، قایق بادبانی
• تنباکو و فرآورده های تنباکو، مشروبات الکلی
• کالاهای لوکس

برخلاف مالیات بر ارزش افزوده که در هر تحویل اعمال می شود، SCT فقط یک بار اعمال می شود.

3- 2مالیات بر معاملات بانکی و بیمه:

اگرچه معاملات انجام شده توسط شرکت های بانکی و بیمه همچنان از مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند، اما این معاملات مشمول مالیات تراکنش های بانکی و بیمه ای می باشند. این مالیات بر درآمد بانک ها مانند سود وام اعمال می شود. نرخ مالیات معمولاً 5 درصد است، اما برای برخی معاملات مانند معاملات سپرده بین بانک ها، نرخ سود آن 1 درصد است. بعد از سال 2008 هیچ مالیاتی برای سود و درآمد حاصل از معاملات ارزی اعمال نمی شود.

4-2 تمبر مالیاتی

تمبر مالیاتی؛ در مورد اسناد مختلفی از جمله قراردادها، اوراق بدهی، مشارکت سهام، اعتبار اسنادی، ضمانت نامه ها، صورت های مالی و حقوق و دستمزد اعمال می شود. حق تمبر با نرخ هایی از 0.189٪ تا 0.948٪ ارزش سند اخذ می شود و همچنین برای برخی اسناد به صورت ثابت (قیمت از پیش تعیین شده) دریافت می شود. همچنین در ترکیه برای نقل و انتقالات بانکی نیز مالیات کسر میشود که وابسته به اندازه هزینه مورد انتقال محاسبه می شود.

مالیات بر ثروت و دارایی

در قانون مالیاتی ترکی سه نوع مالیات بر دارایی وجود دارد:

مالیات بر املاک و مستغلات : ساختمان‌ها، آپارتمان‌ها و زمین‌ها  مشمول مالیات با نرخ‌هایی از 0.1٪ تا 0.6٪ هستند و 10٪ از این مالیات متعلق به عنوان کمک برای حفاظت از میراث فرهنگی غیرمنقول پرداخت می‌شود. مالیات نقل وانتقال سند ملک( (Tapu Devir Vergisi: این مالیات تنها برای یک بار بجهت انتقال سند ملکی به اداره کل ثبت زمین و کاداستر پرداخت میگردد. قانون نقل انتقال اسناد ملکی نشان میدهد که هردوطرف خریدار و فروشنده 2 درصد از قیمت متعلق به ملک خریداری شده را پرداخت می کنند.

مالیات بردرآمد اجاره ملک (Emlak Kira Geliri Vergisi) :

می توانید برای سود مناسب در سرمایه گذاری ملک خود را به اجاره دهید. طبیعیست  شما باید مالیات بپردازید و نرخ مالیات که خواهید پرداخت بستگی به قیمت اجاره ملک شما دارد. تا آخر ماه مارس هر سال ، صاحبان ملک باید درآمد خود به اداره امور مالیاتی اعلام کنند. چند نمونه از قیمت اجاره سالانه را ببینیم و  نرخ مالیات بر درآمد اجاره شما را بدانیم ممکنست به چه اندازه باشد:

میزان نرخ مالیات سالانه درهرماه ژانویه، توسط دولت اعلام میشود.

شرکت های حقوقی نیزتابع این قانون هستند، در ترکیه فروشنده ها از خریدار ملک می خواهند که مالیات نقل وانتقالات را به طور کامل بپردازد. و باید درهنگام مذاکره در باره قیمت فروش، درمورد هزینه مالیات نقل وانتقال اسناد ملکی توافق کنید. عرف اینست که درصورت عدم توافق، مالیات کامل انتقال اسناد ملکی را خریدار باید پردازد.

مالیات سود املاک و مستغلات

تا 5 سال اگر ملک تان را نفروشید این نوع مالیات شامل شما نمی شود اما اگردر5 سال اول خرید خود، ملک تان را بفروشید، باید مالیات سود املاک و مستغلات را به دفاتر مالیاتی بپردازید. مورد اخیر نوعی ازمالیات برسود، برای ما به التفاوت خرید و فروش است.

باید سود خود را بعد از فروش ملک، تا ماه مارس سال بعدی اعلام کنید. اگر بعد از 5 سال توسط یک شخص یا شرکت به فروش برسد، اعمال نمی‌شود. شرکت‌ها حق معافیت زمانی ندارند، شرکت‌ها همیشه حقوق خود را می‌پردازند. می شود هزینه های بهره بانکی را (در صورت دریافت وام مسکن) مالیات نقل انتقال سند، مالیات سالانه ملک، وهرهزینه بازسازی که شما دراین ملک خرج کرده‌اید را حذف کنید.

مالیات املاک سالانه

مالیات بر املاک در اصل هزینه ای است که قبل از انجام معاملات در اداره ثبت اسناد و املاک برای کلیه املاک فروخته شده پرداخت می شود. در محدوده کلیه املاک و مستغلات؛ اموال غیرمنقول مورد استفاده برای سکونت، محل کار، زمین، زمین، مزرعه، مسافرخانه، مغازه،فروشگاه، مرکز خرید یا اهداف دیگر. این مالیات را می توان هزینه سند مالکیت یا مالیات خرید و فروش املاک نامید.

برای پرداخت مالیات املاک در ترکیه در نظر داشته باشید نوع ملک و ارزش و محل واقع شدن آن در تعیین نرخ نقش عمده ای دارد:

جهت ملک مسکونی  نرخ مالیات اخذ شده ۱% ارزش فعلی آنست که اغلب به صورت خوداظهاری یا برخی اوقات توسط کارشناس تعیین می گردد.

سایر ساختمان‌ها مانند دفتر محل کار،و مغازه و غیره ۲%

زمین‌ها ۳% درصد مالیات پرداخت می‌شود.

محل واقع شدن ملک شما اگر در کلانشهرها باشد میزان نرخ های بالا دوبرابر خواهد شد یعنی در کلانشهری مثل استانبول نرخ مالیات ملک مسکونی 2% ارزش فعلی آن و برای دفتر محل کار و دکان 4% و برای اراضی و زمین 6% باید مالیات بپردازید.

در برابر این پرسش که کدام طرف معامله باید مالیات را پرداخت کنند باید گفت هردو طرف خریدار و فروشنده نصف نرخ مالیات و هزینه کارمزد را پرداخت می کنند مگر آن که توافقی دیگر بنمایند.

از کدام بانک ها می توانید مالیات خرید ملک در ترکیه را پرداخت کنید:

• Ziraat Bankası
• Ziraat Katılım Bankası
• Halk Bankası
• Vakıflar Bankası
• Vakıf Katılım Bankası
• Emlak Katılım Bankası
• PTT

و یا اگرتمایل دارید به صورت آنلاین پرداخت نمایید از طریق سایت درآمدهای مالیاتی بخش تراکنش آنلاین پرداخت نمایید.

• مالیات وسایل نقلیه موتوری: از سوی دیگر، مالیات وسایل نقلیه موتوری هر ساله به میزان قیمت های ثابتی که با توجه به قدمت و حجم موتور خودروها تعیین می شود، اخذ می شود.
• مالیات بر ارث و هدیه: با نرخی شناور میان یک تا سی درصد ارزش کل ارث یا هدیه تعیین می گردد.

کسی که ملکی را در ترکیه به ارث می برد با توجه به میزان ارزش ملک باید طبق جدول زیر با نرخ معین شده مالیات بپردازد.

هم چنین اگر کسی ملکی را به عنوان هدیه ای دریافت کند باید مالیات بپردازد. اگر هدیه از سمت بستگان درجه یک باشد میزان نرخ نصف خواهد شد

اگر ملک متعلق به یک شرکت باشد، داشتن فاکنور هنگام فروش ضروریست. اگر ملک متعلق به شخص باشد، این بدان معنی است که مالیات بر ارزش افزوده مشمول این خرید نیستچون نخستین  کسی که این ملک را خرید کرده است قبلاً مالیات بر ارزش افزوده خود را پرداخت کرده است.در ترکیه چندین عامل برای تعیین دقیق مالیات بر ارزش افزوده جهت یک ملک استفاده می شود.

برای فهم قوانین مالیات بر ارزش افزوده در ترکیه، باید مطلع باشیم که ارزش منصفانه زمین (arsa rayiç bedeli) چگونه تعیین می شود:

ارزش بازار زمین در هر متر مربع توسط کمیته شهر (کمیسیون ارزش گذاری) تعیین می گردد. هر 4 سال یک بار کمیته شهر گرد هم می آیند و ارزش های بازار زمین را به تفکیک هر خیابان تعیین می کنند. ارزش منصفانه زمین به موقیعت اراضی، فاصله تا بانک ها، ایساگاه های حمل و نقل عمومی، مراکز خرید و غیره بستگی دارد.

هزینه های خرید و فروش ملک در ترکیه:

می توان گفت که هزینه هایی که برای خرید و فروش خانه در ترکیه باید متحمل شود بسیار گوناگون است. هزینه های پرداخت شده هنگام خرید و فروش خانه در ترکیه خانه عبارتند از:

• قیمت خانه

مهم ترین هزینه خرید خانه در ترکیه پولی است که برای خرید خانه می دهید. اگرچه بانک‌ها خرید خانه با وام را برای بسیاری از مردم آسان‌تر می‌کنند، اما این معمولاً 100٪ نیست. اغلب وام های رهنی تا 75 درصد از هزینه خانه را پوشش می دهند. هزینه خانه غیر از وام از خریدار پیشاپیش درخواست می شود.

• کمیسیون مسکن

در صورت خرید خانه از یک مشاور املاک، در پایان معامله، کارمزد مشخصی را نیز پرداخت خواهید کرد. این هزینه عمدتاً معادل 3 درصد قیمت فروش خانه است.

• هزینه سند مالکیت

هنگام خرید و فروش ملک، هزینه ای به نام حق سند مالکیت باید پرداخت شود. این 4 درصد از قیمت فروش خانه است و بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود. حق سند مالکیت سهم خریدار 2 درصد قیمت خانه است. در برخی موارد خریدار کل قیمت را با توافق با فروشنده پرداخت می کند.

• هزینه صندوق گردان

دولت وجوه گردان از فروش املاک و مستغلات دریافت می کند. این هزینه چیزی حدود 162 لیر است.

• مالیات بر املاک

هنگام خرید خانه، یک سال پس از تاریخ خرید، ملزم به پرداخت مالیات بر دارایی ملک خود خواهید بود.

• مالیات پاکسازی محیط زیست

میزان این مالیات با توجه به متر مربع خانه خریداری شده و تعداد افرادی که در آن ساکن خواهند شد محاسبه می شود.

• هزینه های آبونمان های اشتراکی

اشتراک آب، برق،گاز طبیعی ضروری است. اشتراک گاز طبیعی  نسبت به بقیه گران تر است و می توان آن را به صورت اقساطی پرداخت کرد. هزینه های اشتراک های مشخص شده نیز هنگام خرید خانه تحت پوشش قرار می گیرد.

• بیمه زلزله

هنگام خرید خانه، تنها یک بیمه وجود دارد که مردم باید داشته باشند. DASK، بیمه زلزله. حق بیمه با توجه به متراژ متر مربع و نوع مسکن خریداری شده متفاوت است.

سخن آخر در رابطه با مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه

مالیات خرید و فروش ملک در ترکیه نیز چون اغلب مسایل فنی و تخصصی نیاز به داشتن مشاوران و متخصصان این امور دارد که با راهنمایی و مشورت ایشان می توان اغلب این پیچیدگی ها را رفع و رجوع نمود.اگر درصدد یک سرمایه گذاری باسود و کم خطر هستید درنگ نکید و گام به گام پیش بروید و نوع ملک خود را انتخاب کنید و مراحل خرید را طی کنید مالیات ملک را بپردازید و در کمال آرامش ازین سرمایه گذاری لذت ببرید.

آینده از آن کسانیست که با دوراندیشی از متخصصین مشورت می گیرند و می توانند دقیق و سریع انتخاب کنند.اگر می خواهید فرزندان تان در ترکیه تحصیل کنند می توانید با خرید ملک در ترکیه هم زمان سرمایه گذاری نمایید و هم مراحل تحصیل فرزندان تان را پیش ببرید. موسسه متروپل ونک با ارائه خدماتی از قبیل برگزاری دوره های آمادگی آزمون YÖS و SAT ، دوره آمادگی TÖMER و همچنین ثبت نام داوطلبان در ترکیه بورسلاری و آزمون آلس و  GRE مسیر مهاجرت تحصیلی را برای متقاضیان تحصیل در این کشور هموار می کند. برای دریافت اطلاعات بیشتر با متخصصین ما در ارتباط باشید.